Przeczytaj też..
Bezpieczny System Płatności w Turcji od 2026 r.
Zakup nieruchomości w Turcji wiąże się z koniecznością dopełnienia formalności w tureckim urzędzie rejestru gruntów, znanym jako Tapu. Od 1 grudnia 2026 r. wdrożony ma być nowy etap na tureckim rynku nieruchomości: Bezpieczny System Płatności, czyli Güvenli Ödeme Sistemi.
Jego celem jest powiązanie zapłaty za nieruchomość z przeniesieniem prawa własności, tak aby ograniczyć ryzyko związane z przekazywaniem pieniędzy między kupującym a sprzedającym.
Nowe rozwiązanie ma szczególne znaczenie dla osób kupujących mieszkania, apartamenty, domy i nieruchomości inwestycyjne w Turcji. Zagraniczni nabywcy często przeprowadzają transakcje na odległość, korzystają z międzynarodowych przelewów i nie znają lokalnych procedur. Bezpieczny system płatności ma uporządkować ten etap transakcji i zwiększyć ochronę obu stron.
Jak działa Güvenli Ödeme Sistemi, kogo dotyczy i co należy przygotować przed zakupem nieruchomości w Turcji?
Czym jest Güvenli Ödeme Sistemi?
Güvenli Ödeme Sistemi to bezpieczny system rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości w Turcji. Jego podstawowym założeniem jest powiązanie przekazania ceny z rejestracją zmiany właściciela.
W tradycyjnym modelu strony musiały uzgodnić, kiedy i w jaki sposób nastąpi płatność. Kupujący mógł obawiać się przekazania pieniędzy przed uzyskaniem prawa własności, natomiast sprzedający ryzykował przeniesienie nieruchomości bez otrzymania pełnej ceny.
Nowy mechanizm ma ograniczyć ten problem. Środki przeznaczone na zakup są przekazywane za pośrednictwem odpowiedniego systemu płatności i pozostają zabezpieczone do czasu spełnienia warunków transakcji. Po zarejestrowaniu przeniesienia własności pieniądze są przekazywane sprzedającemu zgodnie z zasadami działania systemu.
W praktyce oznacza to odejście od bezpośredniego rozliczania ceny poza przewidzianą procedurą w zakresie objętym nowymi przepisami.
Warto podkreślić, że system nie zastępuje całej procedury zakupu nieruchomości. Nie zwalnia również kupującego z weryfikacji stanu prawnego lokalu, sprawdzenia dokumentów ani prawidłowego przeprowadzenia rejestracji własności.
Od kiedy bezpieczny system płatności jest obowiązkowy?
Zgodnie z obecnymi informacjami dotyczącymi nowelizacji rozporządzenia w sprawie obrotu nieruchomościami obowiązek korzystania z systemu ma rozpocząć się 1 grudnia 2026 r.
Podstawę regulacji stanowi nowelizacja tureckiego rozporządzenia dotyczącego obrotu nieruchomościami (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik), opublikowana w tureckim Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) nr 33238.
Pierwotnie planowano rozpoczęcie obowiązkowego stosowania systemu 1 lipca 2026 r. Termin został następnie przesunięty o kolejne miesiące, aby umożliwić przygotowanie procedur i integrację techniczną.
Przed zawarciem konkretnej transakcji warto sprawdzić aktualne komunikaty tureckiego Ministerstwa Handlu oraz właściwego urzędu rejestru gruntów. Szczegółowe zasady wykonawcze, ewentualne wyłączenia i taryfa opłat wymagają potwierdzenia w aktualnych oficjalnych źródłach.
Jak działa bezpieczna płatność przy zakupie nieruchomości w Turcji?
Procedura ma połączyć rozliczenie finansowe z formalnym przeniesieniem prawa własności. Jej podstawowy schemat można przedstawić w czterech krokach.
1. Ustalenie warunków transakcji
Kupujący i sprzedający uzgadniają cenę, warunki sprzedaży oraz termin wizyty w urzędzie Tapu. Na tym etapie należy również ustalić sposób finansowania zakupu i przygotować wymagane dokumenty.
2. Uruchomienie systemu płatności
Strony inicjują płatność za pośrednictwem kanału obsługującego bezpieczne rozliczenie nieruchomości. Transakcja musi zostać odpowiednio powiązana z procesem przeniesienia własności.
3. Zabezpieczenie środków
Kupujący przekazuje uzgodnioną kwotę do systemu. Środki nie trafiają od razu do swobodnej dyspozycji sprzedającego, lecz pozostają zabezpieczone do czasu zakończenia wymaganych czynności.
4. Rejestracja własności i przekazanie pieniędzy
Po prawidłowym zarejestrowaniu przeniesienia prawa własności system uruchamia rozliczenie na rzecz sprzedającego zgodnie z obowiązującą procedurą.
Dokładny sposób uruchamiania płatności, dostępni operatorzy, warunki zwrotu środków oraz wymagane dokumenty należy potwierdzić przed transakcją. Ma to szczególne znaczenie w przypadku nabywców, którzy przesyłają pieniądze z zagranicy.
Kogo dotyczą nowe przepisy?
Regulacja ma szeroki zakres i obejmuje sprzedaż nieruchomości, a nie tylko transakcje realizowane przez profesjonalne agencje nieruchomości.
W zależności od szczegółowych zasad wykonawczych system może mieć zastosowanie do sprzedaży takich nieruchomości jak:
-
mieszkania i apartamenty,
-
domy jednorodzinne i wille,
-
działki budowlane i grunty,
-
lokale handlowe i usługowe,
-
biura oraz inne nieruchomości komercyjne.
Znaczenie ma również to, czy sprzedającym jest osoba prywatna, przedsiębiorca czy deweloper. Nie należy zakładać, że sprzedaż bezpośrednia między osobami fizycznymi automatycznie pozostaje poza regulacją.
Ostateczny zakres obowiązku oraz ewentualne wyjątki należy sprawdzić w aktualnych przepisach. Sam fakt, że transakcja dotyczy członków rodziny, nieruchomości o określonym przeznaczeniu lub szczególnego sposobu rozliczenia, nie powinien być traktowany jako wystarczająca podstawa do pominięcia systemu bez potwierdzenia odpowiedniego wyłączenia.
Czy bezpieczny system płatności dotyczy obcokrajowców kupujących nieruchomości w Turcji?
Zagraniczni nabywcy powinni przygotować się na stosowanie nowych zasad na takich samych warunkach jak inni kupujący, o ile dana transakcja podlega obowiązkowi.
Obywatelstwo polskie ani brak tureckiego obywatelstwa nie powinny być traktowane jako automatyczne zwolnienie z procedury. W praktyce kluczowe znaczenie będzie miało prawidłowe przygotowanie płatności i dokumentów wymaganych do rejestracji własności.
Osoby kupujące nieruchomości w Turcji z Polski lub innego kraju powinny zwrócić szczególną uwagę na kilka kwestii:
-
Czas realizacji przelewu. Przelewy międzynarodowe mogą wymagać dodatkowego czasu na zaksięgowanie i weryfikację.
-
Dostęp do odpowiedniego kanału płatności. Przed ustaleniem terminu wizyty w Tapu należy potwierdzić, w jaki sposób można uruchomić system.
-
Zgodność danych. Dane kupującego, sprzedającego i transakcji powinny być zgodne z dokumentami.
-
Dokumentacja źródła środków. Bank może wymagać informacji dotyczących pochodzenia pieniędzy, zależnie od obowiązujących procedur.
-
Pełna cena transakcyjna. Należy prawidłowo udokumentować rzeczywistą cenę zakupu i sposób jej rozliczenia.
Przed wysłaniem pieniędzy warto uzgodnić harmonogram z bankiem, sprzedającym i osobami koordynującymi zakup. Pozwala to ograniczyć ryzyko opóźnień w dniu rejestracji nieruchomości.
Co w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny?
Zakup finansowany kredytem hipotecznym może wymagać odrębnego skoordynowania kilku przepływów pieniężnych.
Jeżeli część ceny pochodzi z oszczędności kupującego, a pozostała część jest finansowana przez bank, należy ustalić, które kwoty i w jaki sposób podlegają rozliczeniu przez Güvenli Ödeme Sistemi.
Nie należy automatycznie zakładać, że wypłata kredytu hipotecznego jest obsługiwana identycznie jak środki własne kupującego. Sposób rozliczenia zależy od aktualnych przepisów, procedur banku finansującego i warunków danej transakcji.
Przed podpisaniem dokumentów warto uzgodnić z bankiem:
-
termin uruchomienia kredytu,
-
sposób przekazania środków sprzedającemu,
-
wymagania dotyczące wkładu własnego,
-
kolejność czynności bankowych i rejestracyjnych,
-
ewentualne dodatkowe dokumenty wymagane przez bank lub urząd Tapu.
Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy termin wypłaty kredytu i termin rejestracji własności muszą zostać ze sobą ściśle zsynchronizowane.
Czy bezpieczny system płatności całkowicie eliminuje ryzyko oszustwa?
Nie. Güvenli Ödeme Sistemi ma ograniczyć jedno z istotnych ryzyk transakcyjnych, czyli sytuację, w której pieniądze i prawo własności są przekazywane w różnym czasie bez odpowiedniego zabezpieczenia.
Nie oznacza to jednak, że zakup nieruchomości staje się całkowicie wolny od ryzyka.
System płatności nie zastępuje sprawdzenia, czy sprzedający jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości, czy nieruchomość nie jest obciążona nieujawnionymi lub problematycznymi prawami ani czy dokumentacja odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Nie chroni również automatycznie przed wszystkimi możliwymi problemami związanymi z umową, stanem technicznym budynku, pozwoleniami, zobowiązaniami podatkowymi czy rozbieżnościami między ofertą a faktycznym przedmiotem sprzedaży.
Dlatego bezpieczna płatność powinna być jednym z elementów prawidłowo przygotowanej transakcji, a nie jedynym kryterium oceny bezpieczeństwa inwestycji.
Czy za korzystanie z Güvenli Ödeme Sistemi trzeba zapłacić?
Korzystanie z systemu może wiązać się z opłatą. Jej wysokość, sposób naliczania i zasady ponoszenia kosztów należy jednak potwierdzić na podstawie aktualnej taryfy.
Nie należy przyjmować, że opłata za bezpieczną płatność nieruchomościową jest taka sama jak w innych systemach, na przykład stosowanych przy sprzedaży używanych samochodów.
Przed rozpoczęciem procedury warto uzyskać informację o:
-
wysokości opłaty za obsługę płatności,
-
stronie ponoszącej koszt,
-
ewentualnym potrąceniu opłaty z kwoty wypłacanej sprzedającemu,
-
zasadach rozliczenia w przypadku niedojścia transakcji do skutku.
-
Dzięki temu zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą prawidłowo zaplanować ostateczne rozliczenie.
Co zmienia się dla kupujących i sprzedających nieruchomości w Turcji?
Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu przekazywania ceny. Zamiast opierać bezpieczeństwo rozliczenia wyłącznie na uzgodnieniach między stronami, transakcja ma korzystać z mechanizmu łączącego płatność z rejestracją własności.
Dla kupującego oznacza to możliwość ograniczenia ryzyka przekazania pieniędzy bez uzyskania prawa własności. Dla sprzedającego istotne jest natomiast powiązanie wypłaty środków z prawidłowym zakończeniem procedury.
Nowe zasady mogą również zwiększyć znaczenie wcześniejszego przygotowania transakcji. Strony powinny odpowiednio wcześnie ustalić sposób finansowania, wymagane dokumenty oraz harmonogram czynności bankowych i rejestracyjnych.
W przypadku nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych przewidywalność rozliczenia jest istotna zarówno dla pojedynczych nabywców, jak i osób nabywających kilka lokali lub realizujących większe przedsięwzięcia.
Jak przygotować się do zakupu nieruchomości w Turcji?
Jeśli planujesz kupić mieszkanie, apartament lub dom w Turcji, przed rozpoczęciem transakcji warto przejść przez następującą listę kontrolną:
-
Zweryfikuj nieruchomość. Sprawdź dokumenty, stan prawny i dane sprzedającego.
-
Ustal rzeczywistą cenę zakupu. Zadbaj o zgodność uzgodnień, dokumentów i rozliczenia.
-
Potwierdź procedurę płatności. Ustal z właściwą instytucją, jak uruchomić Güvenli Ödeme Sistemi.
-
Zaplanuj transfer środków. Uwzględnij czas potrzebny na przelew międzynarodowy oraz ewentualną weryfikację bankową.
-
Sprawdź aktualne opłaty i wyjątki. Nie opieraj się wyłącznie na wcześniejszych publikacjach lub informacjach z mediów społecznościowych.
-
Skoordynuj formalności. Upewnij się, że dokumenty, płatność i termin rejestracji są odpowiednio przygotowane.
W przypadku nabywców zagranicznych szczególnie istotne jest zaplanowanie całego procesu z wyprzedzeniem. Pozwala to ograniczyć ryzyko sytuacji, w której środki nie dotrą na czas lub nie będzie można zakończyć procedury w zaplanowanym terminie.
Podsumowanie: bezpieczniejszy zakup nieruchomości w Turcji
Wprowadzenie Güvenli Ödeme Sistemi stanowi istotną zmianę w sposobie rozliczania transakcji nieruchomościowych w Turcji. Mechanizm ma powiązać wypłatę ceny z rejestracją prawa własności, ograniczając ryzyko związane z przekazywaniem pieniędzy między kupującym a sprzedającym.
Dla polskich inwestorów i innych zagranicznych nabywców oznacza to konieczność uwzględnienia nowej procedury podczas planowania zakupu. Jednocześnie nadal niezbędne pozostają weryfikacja nieruchomości, sprawdzenie dokumentów i prawidłowe przygotowanie finansowania.
Planujesz zakup nieruchomości w Turcji? Na Nieruchomości TURCJA pomagamy poznawać lokalny rynek, rozumieć proces zakupu i przygotować się do kolejnych etapów transakcji. Przed podjęciem decyzji warto upewnić się, że zarówno dokumentacja nieruchomości, jak i sposób płatności odpowiadają aktualnym tureckim przepisom.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Kiedy Bezpieczny System Płatności w Turcji stał się obowiązkowy?
Według dostępnych informacji dotyczących nowelizacji obowiązek rozpoczął się 1 października 2026 r. Aktualny zakres stosowania należy potwierdzić w oficjalnych przepisach.
Co oznacza Güvenli Ödeme Sistemi?
To turecki Bezpieczny System Płatności, którego celem jest powiązanie przekazania ceny nieruchomości z rejestracją przeniesienia prawa własności.
Czy system dotyczy Polaków kupujących mieszkania w Turcji?
Zagraniczni nabywcy powinni uwzględnić nowe zasady, jeśli ich transakcja podlega obowiązkowi. Samo obywatelstwo polskie nie powinno być traktowane jako automatyczne zwolnienie.
Czy system obejmuje apartamenty, domy i nieruchomości komercyjne?
Regulacja ma szeroki zakres dotyczący sprzedaży nieruchomości. Dokładne zastosowanie do konkretnego rodzaju transakcji należy sprawdzić w aktualnych przepisach wykonawczych.
Czy można nadal zapłacić sprzedającemu bezpośrednio gotówką?
Jeśli transakcja podlega obowiązkowi korzystania z systemu, nie należy zakładać, że bezpośrednia płatność poza nim jest dopuszczalna. Sposób rozliczenia należy ustalić zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Czy Güvenli Ödeme Sistemi gwarantuje całkowite bezpieczeństwo zakupu?
Nie. System ma ograniczyć ryzyko związane z rozliczeniem ceny i przeniesieniem własności, ale nie zastępuje analizy stanu prawnego nieruchomości, weryfikacji dokumentów ani oceny technicznej budynku.
Ile kosztuje korzystanie z systemu?
Wysokość opłaty i zasady jej naliczania należy sprawdzić w aktualnej taryfie operatora lub właściwej instytucji. Nie należy zakładać, że obowiązują stawki znane z innych systemów płatności.
Gdzie sprawdzić oficjalne informacje o nowych przepisach?
Podstawowymi źródłami są turecki Dziennik Urzędowy (Resmî Gazete), Ministerstwo Handlu Turcji (Ticaret Bakanlığı) oraz Generalna Dyrekcja Rejestrów Nieruchomości i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM).
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed zawarciem transakcji należy zweryfikować aktualne przepisy i procedury właściwe dla konkretnego przypadku.
Autor: Zespół Nieruchomości TURCJA
Administratorem danych jest Arven Group Sp. z o.o., ul. Hoża 29, 00-521 Warszawa, e-mail: info@nieruchomosciturcja.pl
Dane podane w wiadomości będą przetwarzane w celu obsługi zapytania dotyczącego nieruchomości w Turcji. Dane mogą zostać przekazane współpracującym partnerom w Turcji w zakresie niezbędnym do przedstawienia ofert nieruchomości. Przysługuje Państwu prawo dostępu do danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, sprzeciwu oraz wniesienia skargi do Prezesa UODO. Szczegóły znajdują się w Polityce prywatności dostępnej na stronie internetowej.