Przeczytaj też..
Due diligence nieruchomości w Turcji – jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem?
Zakup nieruchomości w Turcji przez cudzoziemca może być atrakcyjną inwestycją, ale przed podpisaniem umowy i przekazaniem środków warto dokładnie sprawdzić zarówno samą nieruchomość, jak i jej stan prawny.
Due diligence nieruchomości to proces weryfikacji, którego celem jest ustalenie, czy nieruchomość rzeczywiście może zostać bezpiecznie nabyta, kto jest jej właścicielem, czy nie jest obciążona oraz czy jej stan prawny i faktyczny odpowiada temu, co przedstawia sprzedający lub deweloper.
W przypadku zakupu nieruchomości w Turcji szczególne znaczenie ma analiza dokumentacji w rejestrze nieruchomości, weryfikacja TAPU, sprawdzenie ewentualnych obciążeń oraz potwierdzenie statusu budynku i lokalu.
Czym jest due diligence nieruchomości?
Due diligence można najprościej określić jako kompleksowe badanie nieruchomości przed zakupem.
Nie ogranicza się ono do sprawdzenia dokumentu TAPU. Prawidłowa analiza powinna obejmować kilka obszarów:
-
stan prawny nieruchomości,
-
właściciela i strukturę własności,
-
hipoteki i inne obciążenia,
-
zgodność danych w rejestrze z rzeczywistą nieruchomością,
-
status budynku i lokalu,
-
dokumentację dewelopera – w przypadku rynku pierwotnego,
-
warunki umowy,
-
potencjalne zobowiązania związane z nieruchomością,
-
możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z planowanym celem.
Dla zagranicznego kupującego jest to szczególnie istotne, ponieważ procedury i dokumentacja obowiązujące w Turcji różnią się od tych znanych z polskiego rynku.
Turecki urząd Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) prowadzi rejestr nieruchomości i udostępnia cudzoziemcom oficjalne informacje dotyczące procedur nabywania nieruchomości.
Dlaczego warto zrobić due diligence przed zakupem?
Największym błędem przy zakupie nieruchomości za granicą jest skupienie się wyłącznie na lokalizacji, cenie i wyglądzie mieszkania.
Nawet atrakcyjny apartament może wymagać dodatkowej analizy prawnej.
Due diligence pozwala między innymi odpowiedzieć na pytania:
Czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości?
Czy nieruchomość jest wolna od hipoteki lub innych obciążeń?
Czy mieszkanie, które oglądamy, odpowiada nieruchomości wpisanej do rejestru?
Czy budynek i lokal mają właściwy status prawny?
Czy umowa zabezpiecza interes kupującego?
Czy istnieją ograniczenia dotyczące sprzedaży, użytkowania lub dalszego dysponowania nieruchomością?
To właśnie dlatego due diligence powinno być przeprowadzone przed wpłatą znacznej części ceny, a nie dopiero na końcowym etapie transakcji.
1. Sprawdzenie TAPU i prawa własności
Pierwszym etapem jest analiza wpisu dotyczącego nieruchomości.
Należy sprawdzić przede wszystkim:
-
kto jest właścicielem,
-
czy występuje jeden właściciel czy kilku współwłaścicieli,
-
numer działki,
-
numer niezależnego lokalu,
-
lokalizację,
-
rodzaj nieruchomości,
-
udział w nieruchomości wspólnej,
-
status prawa do nieruchomości.
Dane powinny odpowiadać nieruchomości oferowanej kupującemu.
Szczegółowe informacje dotyczące samego TAPU opisaliśmy w osobnym artykule: TAPU w Turcji – czym jest, jak wygląda i co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
2. Sprawdzenie hipotek i innych obciążeń
Jednym z najważniejszych elementów due diligence jest sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.
W tureckim systemie prawnym występuje pojęcie takyidat, obejmujące między innymi wpisy i ograniczenia wpływające na prawo do nieruchomości.
TKGM definiuje takyidat jako ogólne określenie m.in. ograniczeń prawa własności, wpisów, praw rzeczowych, obciążeń oraz zabezpieczeń.
Dlatego nie wystarczy zapytać sprzedającego, czy mieszkanie jest „bez zadłużenia”.
Należy zweryfikować aktualny stan rejestru.
W zależności od konkretnej nieruchomości mogą występować między innymi:
-
hipoteki,
-
zajęcia,
-
ograniczenia prawa rozporządzania,
-
służebności,
-
inne prawa osób trzecich,
-
adnotacje lub wpisy wymagające dodatkowej analizy.
Nie każdy wpis automatycznie oznacza, że nieruchomości nie można kupić. Może jednak oznaczać konieczność spełnienia dodatkowych warunków przed finalizacją transakcji.
3. Czy sprzedający może skutecznie sprzedać nieruchomość?
Kolejnym krokiem jest ustalenie, czy osoba występująca jako sprzedający ma prawo dokonać transakcji.
Szczególnej uwagi wymagają sytuacje, w których:
-
nieruchomość ma kilku właścicieli,
-
sprzedaż odbywa się przez pełnomocnika,
-
nieruchomość została odziedziczona,
-
właścicielem jest osoba prawna,
-
występują ograniczenia dotyczące rozporządzania nieruchomością.
Jeżeli transakcja odbywa się przez pełnomocnika, należy zweryfikować zakres pełnomocnictwa oraz jego prawidłowość.
TKGM publikuje również wytyczne dotyczące pełnomocnictw sporządzonych poza Turcją, które mają zastosowanie do czynności związanych z nieruchomościami.
4. Sprawdzenie zgodności nieruchomości z dokumentacją
Kolejnym elementem jest porównanie dokumentacji z rzeczywistym stanem nieruchomości.
Warto zweryfikować między innymi:
-
powierzchnię,
-
numer mieszkania,
-
piętro,
-
budynek,
-
przeznaczenie lokalu,
-
układ i zakres nieruchomości,
-
status części wspólnych.
Ma to znaczenie szczególnie w przypadku dużych kompleksów mieszkaniowych, gdzie wiele lokali może wyglądać podobnie.
Sama prezentacja nieruchomości lub materiał sprzedażowy dewelopera nie powinna być traktowana jako wystarczające potwierdzenie jej parametrów.
5. Kat Mülkiyeti czy Kat İrtifakı?
Przy analizie nieruchomości warto zwrócić uwagę również na jej status.
W Turcji można spotkać między innymi:
Kat Mülkiyeti
Odnosi się do ustanowionej własności wyodrębnionej części budynku, np. konkretnego mieszkania.
Kat İrtifakı
Jest związane z prawem do przyszłej, wyodrębnionej części nieruchomości i często występuje w przypadku inwestycji będących w trakcie realizacji.
Sam rodzaj wpisu nie powinien być automatycznie traktowany jako „dobry” lub „zły”.
Istotne jest natomiast ustalenie, dlaczego dany status występuje i czy odpowiada etapowi oraz charakterowi inwestycji.
6. Due diligence przy zakupie od dewelopera
Zakup nowego mieszkania wymaga dodatkowej analizy.
W przypadku inwestycji deweloperskiej warto sprawdzić nie tylko sam lokal, ale również projekt jako całość.
Analizie mogą podlegać:
-
właściciel działki,
-
status prawny gruntu,
-
dokumentacja projektu,
-
pozwolenia,
-
status budowy,
-
podmiot realizujący inwestycję,
-
warunki umowy,
-
harmonogram płatności,
-
termin przekazania nieruchomości,
-
konsekwencje opóźnień,
-
standard wykończenia,
-
zasady dotyczące części wspólnych.
Szczególnie ważne jest rozdzielenie informacji marketingowych od zapisów, które rzeczywiście znajdują się w umowie.
To, co znajduje się w katalogu lub prezentacji inwestycji, powinno być zgodne z dokumentacją i warunkami kontraktu.
7. Sprawdzenie umowy przed zakupem
Nawet jeśli nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana, sama umowa może zawierać zapisy wymagające szczególnej uwagi.
Przed podpisaniem dokumentu warto sprawdzić:
-
dokładny przedmiot sprzedaży,
-
cenę,
-
walutę płatności,
-
harmonogram płatności,
-
wysokość depozytu,
-
warunki odstąpienia od umowy,
-
konsekwencje opóźnienia,
-
termin przeniesienia własności,
-
odpowiedzialność stron,
-
warunki wydania nieruchomości,
-
sposób rozwiązania ewentualnych sporów.
Umowa powinna jednoznacznie określać, co dokładnie kupuje nabywca i na jakich warunkach.
W przypadku zagranicznego kupującego szczególnie ważne jest, aby dokument został dokładnie przetłumaczony i zrozumiały dla wszystkich stron.
8. Sprawdzenie wartości nieruchomości
Due diligence nie musi ograniczać się wyłącznie do aspektów prawnych.
Przed zakupem inwestycyjnym warto również przeanalizować, czy cena odpowiada wartości rynkowej nieruchomości.
Można porównać:
-
ceny podobnych mieszkań,
-
ceny w tej samej inwestycji,
-
ceny w sąsiednich projektach,
-
standard nieruchomości,
-
piętro i widok,
-
odległość od morza,
-
dostęp do infrastruktury,
-
potencjał wynajmu.
Jest to szczególnie ważne przy zakupie nieruchomości od dewelopera, gdzie cena może obejmować również przyszły potencjał inwestycji.
W przypadku zagranicznych nabywców w określonych transakcjach wymagany jest również raport wyceny nieruchomości sporządzony przez uprawnioną instytucję. TKGM wskazuje ten dokument wśród wymaganych dokumentów dla transakcji sprzedaży z udziałem cudzoziemca.
9. Sprawdzenie kosztów związanych z nieruchomością
Przed zakupem należy ustalić również wszystkie koszty, które będą związane z transakcją oraz późniejszym posiadaniem nieruchomości.
Mogą to być między innymi:
-
podatek od przeniesienia własności,
-
opłaty administracyjne,
-
koszty tłumaczeń,
-
koszty pełnomocnictwa,
-
koszty obsługi prawnej,
-
podatek VAT – w określonych przypadkach,
-
opłaty związane z utrzymaniem kompleksu,
-
koszty zarządzania nieruchomością.
Aktualne zestawienie kosztów zakupu nieruchomości w Turcji znajdziesz tutaj: Koszty zakupu nieruchomości w Turcji – podatki i opłaty
10. Sprawdzenie możliwości wykorzystania nieruchomości
Przed zakupem warto odpowiedzieć sobie na pytanie: co dokładnie chcemy zrobić z nieruchomością?
Inne kryteria będą istotne dla osoby kupującej apartament na własne wakacje, a inne dla inwestora planującego wynajem.
Należy więc sprawdzić, czy nieruchomość odpowiada planowanemu wykorzystaniu.
Przykładowo inwestor zainteresowany wynajmem krótkoterminowym powinien wcześniej sprawdzić aktualne zasady dotyczące tego rodzaju najmu.
Z kolei osoba kupująca nieruchomość w związku z planowanym uzyskaniem tureckiego obywatelstwa powinna zweryfikować, czy konkretny zakup spełnia aktualne wymogi programu.
Nie każda nieruchomość powinna być analizowana według tych samych kryteriów.
11. Due diligence działki wygląda inaczej niż mieszkania
W przypadku zakupu niezabudowanego gruntu zakres analizy powinien być jeszcze szerszy.
Należy zweryfikować między innymi:
-
przeznaczenie działki,
-
możliwość zabudowy,
-
dostęp do drogi,
-
dostęp do infrastruktury,
-
ograniczenia wynikające z planowania przestrzennego,
-
charakter gruntu,
-
ewentualne obciążenia,
-
możliwości realizacji planowanej inwestycji.
W przypadku cudzoziemców mogą występować również szczególne obowiązki związane z nabyciem niezabudowanej nieruchomości. Dlatego zakup działki wymaga osobnej analizy prawnej i administracyjnej.
12. Due diligence a zakup nieruchomości przez Polaka
Polski kupujący powinien pamiętać, że zakup nieruchomości w Turcji odbywa się według tureckich przepisów.
Nie należy więc zakładać, że dokumenty i procedury będą dokładnie odpowiadały polskiemu systemowi ksiąg wieczystych i obrotu nieruchomościami.
Turecki urząd TKGM prowadzi specjalny portal Your Key Türkiye, przygotowany dla cudzoziemców zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Turcji. Portal dostępny jest w kilku językach i zawiera informacje dotyczące procedur oraz wymogów związanych z zakupem.
Dlatego przy zakupie nieruchomości za granicą szczególnie istotne jest korzystanie z aktualnych informacji oraz profesjonalnej obsługi lokalnej.
Checklist: co sprawdzić przed zakupem nieruchomości w Turcji?
Przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że sprawdzono co najmniej:
☐ właściciela nieruchomości
☐ aktualny wpis TAPU
☐ numer działki i lokalu
☐ rodzaj prawa do nieruchomości
☐ hipoteki i inne obciążenia
☐ ograniczenia dotyczące nieruchomości
☐ zgodność dokumentacji z faktycznym stanem
☐ status budynku i lokalu
☐ dokumentację dewelopera – jeśli dotyczy
☐ warunki umowy
☐ cenę i sposób płatności
☐ koszty transakcji
☐ możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z planem
☐ wymagania dotyczące cudzoziemca
☐ dokumenty wymagane do finalizacji transakcji
Czy due diligence jest potrzebne przy każdej nieruchomości?
Tak – ale zakres analizy powinien być dopasowany do konkretnej nieruchomości i rodzaju transakcji.
Innego zakresu wymaga:
-
gotowe mieszkanie z rynku wtórnego,
-
apartament w nowym kompleksie,
-
nieruchomość kupowana od dewelopera,
-
willa,
-
działka,
-
nieruchomość kupowana w celu uzyskania obywatelstwa.
Dlatego nie istnieje jedna uniwersalna checklista, która w identyczny sposób pasuje do każdej transakcji.
Podsumowanie
Due diligence nieruchomości w Turcji jest jednym z najważniejszych etapów bezpiecznego zakupu w Turcji.
Nie chodzi wyłącznie o sprawdzenie TAPU. Prawidłowa analiza powinna obejmować cały stan prawny i faktyczny nieruchomości, a w przypadku inwestycji deweloperskich również dokumentację projektu i warunki umowy.
Najważniejsze jest ustalenie:
-
kto jest właścicielem,
-
jaki jest status nieruchomości,
-
czy występują hipoteki lub inne obciążenia,
-
czy dokumentacja odpowiada rzeczywistemu stanowi,
-
czy umowa zabezpiecza interes kupującego,
-
jakie są wszystkie koszty,
-
oraz czy nieruchomość może być wykorzystywana zgodnie z planowanym celem.
Dla zagranicznego inwestora profesjonalna weryfikacja przed zakupem może ograniczyć ryzyko kosztownych problemów już po zawarciu transakcji.
Polskie Biuro Nieruchomości TURCJA pomagamy zagranicznym klientom w wyborze nieruchomości, analizie dokumentacji oraz organizacji procesu zakupu w Turcji.
Administratorem danych jest Arven Group Sp. z o.o., ul. Hoża 29, 00-521 Warszawa, e-mail: info@nieruchomosciturcja.pl
Dane podane w wiadomości będą przetwarzane w celu obsługi zapytania dotyczącego nieruchomości w Turcji. Dane mogą zostać przekazane współpracującym partnerom w Turcji w zakresie niezbędnym do przedstawienia ofert nieruchomości. Przysługuje Państwu prawo dostępu do danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, sprzeciwu oraz wniesienia skargi do Prezesa UODO. Szczegóły znajdują się w Polityce prywatności dostępnej na stronie internetowej.