Przeczytaj też..
Zakup działki w Turcji przez Polaka. Zasady, koszty i czy warto inwestować w grunt?
Zakup działki w Turcji może być interesującą alternatywą dla zakupu gotowego mieszkania lub willi. Dla części inwestorów celem jest budowa własnego domu, dla innych realizacja projektu inwestycyjnego, a jeszcze inni traktują grunt jako aktywo długoterminowe, którego wartość może wzrosnąć wraz z rozwojem okolicy.
Turcja oferuje bardzo różnorodny rynek gruntów – od działek budowlanych w rozwijających się dzielnicach Antalyi i Alanyi, przez działki pod projekty komercyjne i turystyczne, aż po grunty rolne.
Trzeba jednak pamiętać, że zakup działki w Turcji przez cudzoziemca jest bardziej wymagający niż zakup gotowego mieszkania. Sam fakt, że grunt znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i ma niską cenę, nie oznacza jeszcze, że można na nim wybudować dom, willę czy apartamenty.
Kluczowe znaczenie mają między innymi status działki w rejestrze, jej przeznaczenie w planowaniu przestrzennym, możliwość zabudowy, dostęp do drogi, media oraz ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.
Czy Polak może kupić działkę w Turcji?
Tak. Obywatele państw, których obywatele są uprawnieni do nabywania nieruchomości w Turcji, mogą kupować nieruchomości na zasadach określonych przez tureckie przepisy.
Cudzoziemiec nie musi posiadać tureckiego pozwolenia na pobyt, aby nabyć nieruchomość. Obowiązują jednak ograniczenia dotyczące między innymi powierzchni nabywanego gruntu, lokalizacji oraz rodzaju nieruchomości.
Dla zagranicznego nabywcy szczególnie ważne są trzy kwestie:
-
maksymalnie 30 hektarów nieruchomości w całej Turcji na osobę,
-
łączna powierzchnia nieruchomości należących do cudzoziemców nie może przekroczyć 10% obszaru w danym dystrykcie (ilçe), na którym dopuszczalna jest własność prywatna,
-
zakup nie jest możliwy w określonych strefach wojskowych, strategicznych i niektórych strefach bezpieczeństwa.
Limit 10% nie oznacza więc, że cudzoziemcy mogą posiadać maksymalnie 10% powierzchni całej gminy. Jest to ograniczenie odnoszące się do określonego obszaru dystryktu, na którym dopuszczalna jest własność prywatna.
Działka budowlana a grunt rolny – to nie to samo
Jednym z najczęstszych błędów przy zakupie gruntu w Turcji jest traktowanie każdej działki jako potencjalnej działki budowlanej.
W praktyce bardzo istotne jest rozróżnienie pomiędzy nieruchomościami określanymi jako arsa oraz tarla.
Arsa – grunt przeznaczony pod zabudowę
Arsa jest określeniem często używanym w odniesieniu do gruntu przeznaczonego pod zabudowę. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość określana jako arsa daje identyczne możliwości inwestycyjne.
Przed zakupem trzeba sprawdzić przede wszystkim imar durumu, czyli status planistyczny nieruchomości.
To właśnie dokumentacja planistyczna pozwala ustalić m.in.:
-
jakie jest przeznaczenie działki,
-
czy możliwa jest zabudowa mieszkaniowa,
-
jaki rodzaj obiektu można wybudować,
-
jakie są parametry zabudowy,
-
jakie ograniczenia dotyczą wysokości lub powierzchni zabudowy,
-
czy działka znajduje się w obszarze objętym odpowiednim planem.
-
Dlatego określenie „działka budowlana” w ogłoszeniu powinno być zawsze punktem wyjścia do dalszej weryfikacji, a nie jej zakończeniem.
Tarla – grunt rolny
Tarla oznacza zasadniczo grunt rolny. Taka nieruchomość może być atrakcyjna cenowo, ale nie należy zakładać, że można na niej po prostu wybudować dom.
Grunty rolne podlegają dodatkowym regulacjom dotyczącym ich wykorzystania. W przypadku zagranicznego nabywcy zakup nieruchomości o charakterze rolnym wymaga również uwzględnienia zasad i procedur związanych z Ministerstwem Rolnictwa i Leśnictwa.
Niektóre kategorie gruntów rolnych podlegają szczególnie restrykcyjnym zasadom i nie mogą być wykorzystywane poza produkcją rolną bez odpowiednich zezwoleń.
Jeżeli więc celem jest budowa domu wakacyjnego, zakup taniego tarla tylko dlatego, że znajduje się kilka kilometrów od morza, może być bardzo ryzykowny.
Zakup niezabudowanej działki przez cudzoziemca – ważny obowiązek
Istnieje jeszcze jedna kwestia, o której wielu zagranicznych kupujących nie wie.
Tureckie przepisy przewidują, że cudzoziemiec, który nabywa niezabudowaną nieruchomość, musi przygotować i przedstawić odpowiedni projekt inwestycyjny w ciągu dwóch lat od nabycia, zgodnie z właściwymi przepisami. Projekt podlega zatwierdzeniu przez właściwy organ.
W przypadku nieruchomości rolnych obowiązują szczegółowe zasady dotyczące projektu rolnego. Ministerstwo Rolnictwa wskazuje, że zagraniczny właściciel niezabudowanego gruntu rolnego powinien przedstawić projekt rolniczy najpóźniej w ciągu dwóch lat od wpisania nieruchomości na jego nazwisko.
To ważna różnica w stosunku do sytuacji, w której kupujący nabywa gotowe mieszkanie i po prostu posiada je jako inwestycję.
Co należy sprawdzić przed zakupem działki?
Przed podpisaniem umowy i wpłaceniem depozytu warto przeprowadzić dokładne due diligence nieruchomości.
1. Tapu
Podstawą jest sprawdzenie aktualnego wpisu w rejestrze nieruchomości, czyli Tapu.
Należy zweryfikować między innymi:
-
właściciela,
-
powierzchnię,
-
rodzaj nieruchomości,
-
ewentualnych współwłaścicieli,
-
hipoteki,
-
zastawy i inne obciążenia,
-
ograniczenia dotyczące nieruchomości,
-
informacje znajdujące się w odpowiednich rubrykach rejestru.
2. Imar Durumu
To jeden z najważniejszych dokumentów przy zakupie działki.
Nie wystarczy wiedzieć, że działka znajduje się w rozwijającej się części miasta. Trzeba ustalić, co konkretnie można na niej wybudować.
W zależności od działki znaczenie mogą mieć m.in.:
-
przeznaczenie mieszkaniowe,
-
przeznaczenie komercyjne,
-
przeznaczenie turystyczne,
-
parametry zabudowy,
-
wysokość budynku,
-
dopuszczalna powierzchnia zabudowy,
-
liczba kondygnacji,
-
odległości od granic działki.
3. Dostęp do drogi
Działka może wyglądać atrakcyjnie na mapie, ale w praktyce bardzo ważne jest ustalenie, czy posiada prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Sam fakt, że do działki prowadzi droga widoczna w terenie lub na mapie internetowej, nie zawsze oznacza, że sytuacja prawna jest prawidłowa.
4. Media
Przed zakupem warto sprawdzić możliwość doprowadzenia:
-
energii elektrycznej,
-
wody,
-
kanalizacji,
-
internetu,
-
innych niezbędnych mediów.
W przypadku działek położonych poza zwartą zabudową koszt przygotowania infrastruktury może znacząco zmienić całkowity koszt inwestycji.
5. Ukształtowanie terenu
W regionach takich jak Alanya czy Antalya bardzo ważne może być również ukształtowanie działki.
Grunt o dużym nachyleniu może wyglądać atrakcyjnie ze względu na widok na morze, ale jego przygotowanie pod budowę może być znacznie droższe.
Przed zakupem warto więc uwzględnić między innymi:
-
nachylenie terenu,
-
możliwość wykonania fundamentów,
-
konieczność wykonania murów oporowych,
-
warunki gruntowe,
-
możliwość wjazdu na działkę.
Co oznacza hisseli tapu?
Hisseli oznacza współwłasność.
W takiej sytuacji kupujący nie nabywa fizycznie wydzielonego fragmentu działki, lecz udział w nieruchomości.
Nie oznacza to automatycznie, że taka nieruchomość jest niemożliwa do sprzedaży lub wykorzystania, ale sytuacja prawna i inwestycyjna może być bardziej skomplikowana niż w przypadku nieruchomości posiadającej odrębny, samodzielny tytuł własności.
Dlatego przy zakupie działki inwestycyjnej warto dokładnie ustalić, czy kupowany jest samodzielnie zarejestrowany grunt, czy udział w większej nieruchomości.
Jak wygląda zakup działki w Turcji?
Proces zakupu może wyglądać nieco inaczej w zależności od rodzaju nieruchomości i konkretnej transakcji, ale można go podzielić na kilka podstawowych etapów.
Etap 1 – wybór nieruchomości
Najpierw należy określić cel zakupu:
-
własny dom,
-
willa wakacyjna,
-
projekt deweloperski,
-
działalność turystyczna,
-
działalność rolnicza,
-
inwestycja długoterminowa.
Cel inwestycji powinien determinować rodzaj i lokalizację działki.
Etap 2 – sprawdzenie dokumentów
Przed wpłatą większego depozytu należy zweryfikować Tapu, imar durumu, dostęp do drogi, możliwość zabudowy oraz ewentualne ograniczenia.
W przypadku gruntu rolnego należy dodatkowo sprawdzić wymagania dotyczące zgody i projektu rolnego.
Etap 3 – ustalenie warunków transakcji
Po zaakceptowaniu nieruchomości strony ustalają cenę, sposób płatności, termin transakcji oraz pozostałe warunki.
Jeżeli zawierana jest umowa przedwstępna lub rezerwacyjna, warto dokładnie określić również zasady zwrotu depozytu w przypadku problemów prawnych lub braku możliwości przeprowadzenia transakcji.
Etap 4 – przeniesienie własności
Samo podpisanie prywatnej umowy sprzedaży nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości.
Własność jest przenoszona poprzez oficjalną czynność w Tapu Müdürlüğü, czyli tureckim urzędzie prowadzącym rejestr nieruchomości.
Dla zagranicznego kupującego w procedurze mogą uczestniczyć tłumacz oraz pełnomocnik, jeżeli transakcja jest przeprowadzana na podstawie pełnomocnictwa.
Jakie są koszty zakupu działki w Turcji?
Cena gruntu to nie jedyny koszt inwestycji.
Tapu Harcı
Podatek/opłata od przeniesienia własności (Tapu Harcı) wynosi co do zasady 2% po stronie kupującego i 2% po stronie sprzedającego, czyli łącznie 4% wartości będącej podstawą opodatkowania.
Warto zwrócić uwagę, że tureckie przepisy wymagają prawidłowego zadeklarowania rzeczywistej ceny transakcyjnej. Jeżeli zadeklarowana wartość jest niższa niż odpowiednia wartość podatkowa nieruchomości, podstawę obliczenia opłaty stanowi ta wartość podatkowa.
W praktyce strony mogą ustalić, kto ekonomicznie ponosi określone koszty, ale nie należy utożsamiać takiego ustalenia z ustawowym podziałem obowiązku zapłaty.
Pozostałe koszty
W zależności od transakcji należy również uwzględnić:
-
tłumacza przysięgłego,
-
pełnomocnictwo i koszty notarialne, jeżeli są potrzebne,
-
pomoc prawną,
-
ewentualne koszty wyceny,
-
prowizję pośrednika,
-
koszty badań technicznych,
-
koszty związane z przygotowaniem działki,
-
koszty przyłączy i infrastruktury.
W przypadku gruntu rolnego lub działki przeznaczonej pod większy projekt mogą pojawić się również dodatkowe koszty związane z przygotowaniem dokumentacji i projektu.
Więcej informacji na temat całkowitych wydatków związanych z zakupem można znaleźć na stronie Koszty zakupu w Turcji.
Gdzie w Turcji warto kupić działkę?
Nie istnieje jedna najlepsza lokalizacja. Wybór powinien zależeć przede wszystkim od celu inwestycji.
Szczególnie interesujące mogą być regiony, w których rozwija się infrastruktura, rośnie liczba mieszkańców lub utrzymuje się silny popyt turystyczny.
Warto przeanalizować między innymi regiony Turcji takie jak:
Rejon Antalya i Rejon Alanya
Antalya i okolice są szczególnie interesujące dla osób planujących budowę willi, projekty mieszkaniowe lub inwestycje związane z turystyką.
Alanya jest jednym z najważniejszych centrów rynku nieruchomości na tureckim wybrzeżu Morza Śródziemnego. Duża liczba zagranicznych nabywców, rozwijająca się infrastruktura oraz popyt na nieruchomości wakacyjne powodują, że działki w dobrze położonych częściach regionu mogą być interesującym aktywem.
Jednocześnie atrakcyjna lokalizacja nie zastępuje analizy imar. Szczególnie w przypadku działek położonych na wzgórzach trzeba dokładnie sprawdzić możliwość zabudowy, dostęp do drogi i koszty przygotowania terenu.
Mersin
Mersin jest przykładem rynku, który może zainteresować inwestorów szukających niższej bariery wejścia niż w najbardziej znanych lokalizacjach turystycznych.
Rozwój infrastruktury, portu i nowych obszarów mieszkaniowych sprawia, że część inwestorów analizuje ten region pod kątem długoterminowego wzrostu wartości gruntów.
Stambuł
W przypadku Stambułu znaczenie mają przede wszystkim rozwój infrastruktury, ekspansja miasta i nowe projekty mieszkaniowe.
Inwestycja w grunt w tak dużej aglomeracji wymaga jednak szczególnie dokładnej analizy planów zagospodarowania przestrzennego.
Izmir, Bodrum i Fethiye
Region Morza Egejskiego może być interesujący dla osób szukających działek pod projekty willowe, mieszkaniowe lub turystyczne.
Bodrum i Fethiye są szczególnie kojarzone z segmentem nieruchomości wakacyjnych, natomiast Izmir oferuje znacznie bardziej zróżnicowany rynek miejski.
Bursa i Yalova
Bliskość Stambułu oraz rozwój infrastruktury sprawiają, że Bursa i Yalova są również analizowane przez inwestorów poszukujących gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Trabzon
Trabzon na wybrzeżu Morza Czarnego jest kolejną lokalizacją, w której występuje zainteresowanie zagranicznych nabywców nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że zakup działki w każdym z tych regionów będzie dobrą inwestycją. W przypadku gruntu mikrolokalizacja często ma większe znaczenie niż sama nazwa miasta czy regionu.
Czy zakup działki w Turcji to dobra inwestycja?
Może być, ale nie każda działka będzie dobrą inwestycją.
Grunt może oferować interesujący potencjał, ponieważ nie zużywa się w taki sposób jak budynek, a jego wartość może wzrosnąć wraz z rozwojem infrastruktury i zmianami w sposobie zagospodarowania okolicy.
Największy potencjał może mieć działka:
-
w dobrze rozwijającej się lokalizacji,
-
z prawidłowym statusem planistycznym,
-
z dostępem do drogi,
-
z dostępem do infrastruktury,
-
o odpowiednim kształcie,
-
bez problemów prawnych,
-
z jasno określonym potencjałem zabudowy.
Z drugiej strony bardzo tania działka może być tania z konkretnego powodu.
Problemy z drogą, brak mediów, trudne ukształtowanie terenu, ograniczenia planistyczne, współwłasność czy brak możliwości zabudowy mogą sprawić, że niska cena zakupu okaże się pozorna.
Działka pod własny dom czy inwestycja długoterminowa?
Przed zakupem warto odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: co chcemy zrobić z działką?
Budowa własnego domu
W tym przypadku najważniejsze są:
-
możliwość zabudowy,
-
parametry budynku,
-
dostęp do drogi,
-
media,
-
lokalizacja,
-
widok i otoczenie,
-
koszty budowy.
Budowa willi inwestycyjnej
Tutaj oprócz możliwości budowy trzeba przeanalizować również:
-
lokalny popyt na wynajem,
-
sezonowość,
-
koszty budowy,
-
zasady wynajmu,
-
potencjalną cenę sprzedaży gotowej nieruchomości.
Zakup gruntu na przyszłość
Jest to strategia bardziej spekulacyjna. Inwestor zakłada, że wraz z rozwojem danego obszaru wzrośnie wartość nieruchomości.
W takim przypadku szczególnie istotne są przyszłe inwestycje infrastrukturalne, rozwój zabudowy oraz planowanie przestrzenne.
Nie należy jednak kupować działki wyłącznie na podstawie obietnicy, że „wkrótce będzie tam nowa droga” albo „gmina zmieni przeznaczenie gruntu”. Takie informacje powinny być potwierdzone w oficjalnej dokumentacji.
Czy zakup działki w Turcji daje obywatelstwo tureckie?
Sam zakup dowolnej działki nie daje automatycznie prawa do obywatelstwa tureckiego.
Program obywatelstwa przez inwestycję w nieruchomość (CBI) ma własne wymagania dotyczące kwalifikującej się nieruchomości, wartości inwestycji i obowiązku jej utrzymania przez określony czas.
Obecnie podstawowy próg inwestycji w nieruchomość dla programu obywatelstwa wynosi 400 000 USD, a nieruchomość objęta programem musi spełniać określone warunki i co do zasady nie może zostać sprzedana przez trzy lata.
Co szczególnie ważne w przypadku działek: nie należy zakładać, że zakup dowolnego gruntu rolnego lub pustej działki za 400 000 USD będzie kwalifikował się do programu CBI.
Przepisy dotyczące nieruchomości kwalifikujących się do obywatelstwa są bardziej szczegółowe.
Jeżeli celem zakupu jest Paszport Turecki przez inwestycje CBI, nieruchomość powinna zostać zweryfikowana pod kątem spełnienia wymagań programu jeszcze przed podpisaniem umowy.
Działka w Turcji czy gotowe mieszkanie?
Dla większości osób zakup działki jest bardziej wymagającą inwestycją niż zakup gotowego mieszkania.
Gotowe mieszkanie można stosunkowo łatwo ocenić pod kątem:
-
lokalizacji,
-
standardu,
-
ceny,
-
czynszu,
-
potencjału wynajmu,
-
wartości odsprzedaży.
W przypadku działki trzeba dodatkowo odpowiedzieć na pytanie:
co dokładnie wolno zrobić na tym gruncie?
Dlatego osoba, która chce po prostu kupić nieruchomość wakacyjną lub inwestycyjną, może uznać mieszkanie za prostsze rozwiązanie.
Osoby zainteresowane własnym domem, budową willi albo długoterminową inwestycją w grunt mogą natomiast znaleźć w działkach interesujące możliwości.
Jeżeli interesuje Cię zakup gotowej nieruchomości, zobacz nasz poradnik Jak kupić mieszkanie w Turcji - proces.
Najczęstsze błędy przy zakupie działki w Turcji
Kupowanie na podstawie samej ceny
Najtańsza działka nie zawsze jest okazją. Niska cena może wynikać z ograniczeń prawnych, braku infrastruktury lub problemów z możliwością zabudowy.
Wiara w opis ogłoszenia
Informacja „działka budowlana” powinna zostać potwierdzona dokumentacją dotyczącą imar.
Kupowanie tarla z myślą o budowie domu
Grunt rolny nie powinien być traktowany jak zwykła działka budowlana.
Pomijanie dostępu do drogi
Działka bez prawidłowego dostępu może mieć znacznie mniejszą wartość inwestycyjną.
Brak analizy kosztów przygotowania działki
Cena zakupu to dopiero początek. Przy trudnym terenie koszty przygotowania działki mogą być znaczące.
Brak sprawdzenia Tapu
Przed transakcją należy sprawdzić stan prawny nieruchomości, a nie tylko dokument przedstawiony przez sprzedającego.
Czy warto kupić działkę w Turcji jako Polak?
Tak, ale tylko wtedy, gdy zakup jest poprzedzony dokładną analizą.
Działka może być bardzo ciekawą inwestycją dla osoby, która chce:
-
zbudować własny dom w Turcji,
-
stworzyć willę inwestycyjną,
-
zrealizować większy projekt,
-
kupić grunt w rozwijającej się lokalizacji,
-
zabezpieczyć atrakcyjny teren z myślą o przyszłości.
Nie jest to jednak inwestycja, przy której warto kierować się wyłącznie ceną za metr kwadratowy.
Najważniejsze pytanie brzmi nie:
„Ile kosztuje ta działka?”
ale:
„Co zgodnie z prawem można na niej zrobić i ile będzie kosztować doprowadzenie inwestycji do realizacji?”
Dopiero odpowiedź na te pytania pozwala ocenić, czy dana nieruchomość rzeczywiście jest okazją.
Zakup nieruchomości w Turcji dla Polaków
Dla polskiego inwestora zakup działki może być częścią większej inwestycji w Turcji. W zależności od celu warto porównać grunt z gotowym mieszkaniem, willą lub inną nieruchomością.
Przed rozpoczęciem procesu warto również poznać nieruchomości w Turcji dla Polaków oraz różnice pomiędzy poszczególnymi regionami i typami nieruchomości.
W przypadku zakupu działki szczególnie ważne jest natomiast lokalne wsparcie przy sprawdzaniu dokumentów, statusu planistycznego i możliwości wykorzystania nieruchomości.
Podsumowanie
Zakup działki w Turcji przez Polaka jest możliwy, ale wymaga większej ostrożności niż zakup gotowej nieruchomości.
Najważniejsze kwestie to:
-
legalna możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemca,
-
limit 30 hektarów na osobę w całej Turcji,
-
limit 10% w odniesieniu do obszaru prywatnej własności w danym dystrykcie,
-
sprawdzenie Tapu,
-
dokładna analiza imar durumu,
-
potwierdzenie możliwości zabudowy,
-
dostęp do drogi i mediów,
-
sprawdzenie obciążeń i współwłasności,
-
dodatkowe zasady dotyczące gruntów rolnych,
-
obowiązek związany z projektem dla niezabudowanej nieruchomości,
-
uwzględnienie wszystkich kosztów zakupu i przygotowania działki,
-
oraz – w przypadku zainteresowania obywatelstwem – wcześniejsze potwierdzenie, że dana nieruchomość spełnia wymogi programu CBI.
Dobrze wybrana działka może być zarówno miejscem pod budowę własnego domu, jak i długoterminową inwestycją. Kluczem jest jednak nie sama atrakcyjna lokalizacja, lecz dokładna analiza tego, co można legalnie zrobić z konkretnym gruntem.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy i procedury mogą ulegać zmianom, dlatego przed zakupem konkretnej nieruchomości należy zweryfikować jej status oraz aktualne wymagania w Turcji.
Administratorem danych jest Arven Group Sp. z o.o., ul. Hoża 29, 00-521 Warszawa, e-mail: info@nieruchomosciturcja.pl
Dane podane w wiadomości będą przetwarzane w celu obsługi zapytania dotyczącego nieruchomości w Turcji. Dane mogą zostać przekazane współpracującym partnerom w Turcji w zakresie niezbędnym do przedstawienia ofert nieruchomości. Przysługuje Państwu prawo dostępu do danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, sprzeciwu oraz wniesienia skargi do Prezesa UODO. Szczegóły znajdują się w Polityce prywatności dostępnej na stronie internetowej.